咖啡馆如何选址?有哪些技巧?

时间:16-07-22 栏目:咖啡知识 作者:百瑞斯特咖啡西点调酒培训学院 评论:0 点击: 1,252 次

梦想开家属于自己的个性小店?
第一步从认真选址开始吧!
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让大家少走弯路,一起取得成功!
平时出去逛街可能有这样的体会——你经常在一个繁华熙攘的商业区逛街,但每次逛到一个地方,你可能就会从这里停下,也许是该拐弯或者该进一个巷子了,或者是中途受到一个凌乱突兀的五金店影响而折返,即使过了这家店前面还是时尚的店铺,但就是不会再继续往前走。这么过了很久,也许是几个月,也许是很多年,你突然惊讶地发现,这里你逛了那么多遍,可就是有那么一两家店从来都没有进去过。那么这个地方很可能就是顾客走不到的地方。这也就是俗话说的“一步差三市”——开店的地址差一步就有可能差三成的买卖。所以前期做好人流动线分析,还是相当重要的。
选址总结为三点就是:天时、地利、人和。你也许会觉得看个位置并不至于弄得像打仗一般,而事实上选址是开店的第一步,也决定着你今后的生意流。如果你想对你投入的资金负责,还是认真迈吧!
这里不能详述每座城市的好坏区位,所以在了解基本位置特点的同时,还需要根据自己所在城市区位特点和人群消费习惯,选择相对合适的地段,规避选址常见的问题。
第一节 天时
天时就是指开店的时机。
很多新人开店的心情是满心欢喜充满斗志的,此时的你看到什么位置都会觉得是好的是适合自己的,只要有一间空出的门面,你都会任性地给这间门面套上各种所谓的行业分析然后得出“这里适合开店“的结论。要知道,冲动是魔鬼,千万不要掉入自己急于开店的心理陷阱中,慢慢等待,瞅准了哪间门面房相对而言适合自己,然后进行下一步了解,包括这间店目前的主要消费人群、经营状况等。如果经营状况一直很好,那就不要再等了,这样的门面会很难等。再去找找其他的位置,可能会让你缩短等待的时间。
另外你需要了解你所在的城市是不是适合开店。如果是开奶茶店,有些地区经济也相当发达,但奶茶的消费意识和习惯还没有完全建立起来,那么你开的铺子再完美,也不见得能受到关注和认可。以及口味是否习惯于甜味,比方说东北,经济发达的城市也多,但普遍不太喜爱甜腻的食物,他们更倾向于热炕头上的大乱炖、翠花酸菜和撸串儿。而咖啡店没有此限制,由于偏重氛围,提供休闲环境,则更适合于经济较发达,观念相对开放消费水平较高的城市。而比如云南、西藏等特色旅游城市,虽然当地的人也不爱喝港式或台式的奶茶,云南人更钟情于他们又酸又辣的米线,西藏人更喜欢喝自己家煮的酥油茶。但是它们做为文艺气息格外浓郁的旅游城市,咖啡店和奶茶店在这里便都有了市场,消费群体就算不是本地人也可能做到收入可观。再好比广东、海南,那里遍地都是奶茶铺子,有时候一条街奶茶店一家挨着一家,都不会影响到各自的生意,是因为那边人人都习惯来一杯奶茶,或是边走边喝,或是坐在店里慢慢品尝。
而且饮品店一般都是夏季生意好,如果能赶在6-8这三个月期间开业,则更容易帮你形成人气,打开一个良好的生意局面,早日收回成本。
所以,掌握了大方向,再进行下一步,也许会更稳扎稳打一些!
第二节 地利
地利就是指店铺的位置。
谁都知道,市中心的位置好,但是好位置就意味着要面对奇货可居的状况,那么除了市中心,还有哪些是适合开店的呢?
一.大城市中的地铁口,公交站
地铁公交站很多,不是每个站口都适合开奶茶店。
比如刚开发的一个新区,可能那个站从早到晚等车的人都不到10个;比如一个很大的老年社区,那里人再多都极少会有人买你的产品,在这样的地方,可能开一家老年保健品店更靠谱。所以你可以选择人流量较大且年轻人密集的区域站口。比如SOHO周边、年轻社区周边、大型剧院影院游乐园周边、大学城周边等的站台周边,都是你可以去细细挑选的区域。
二.大型商场内一层或广场上
很多商场虽然不靠近市中心,但是由于整体运营的好,商业氛围浓厚,生意也会跟着很好。那么你可以联系商场内的相关负责人员,如果是咖啡店和甜品店则有一定的面积要求,所以选址在商场进门处或扶梯上下口处的话会更容易被看见。它和饭店相比对位置的要求更高,人们会在饥饿的时候仔细寻找自己喜欢的食物,却不会在口渴的时候特别选择喝哪家的饮品。
如果是奶茶店,可以选择的余地会大很多,甚至10个平方都可以操作起来,如果没有空位置,你甚至可以大胆咨询商场负责人员广场的空地是否可以出让约10平米的空地,让你来开奶茶店。一般情况下,选择在广场的位置会更好甚至租金更便宜。而咖啡店如果允许,直接设计好吧台,在露天位置好。
三.学校旁边
在学校选址的时候,要先对这所学校的消费能力和习惯进行了解:
1大学>高中>初中>小学幼儿园
一般而言,大学生的生活费高于高中生,以此类推。而小学生和幼儿园的孩子没有任何自作者操控金钱的机会,都是孩子想要,大人经过考虑后才决定是否消费,而大学生几乎没有这个问题。而且大学的人数相对而言会很多!所以开在大学周边一定比开在高中要好。而且小学生和幼儿园小朋友是几乎不会碰咖啡的。
2艺术院校>文科院校>理科院校
谁更爱吃?谁更爱甜食?那一定是女生。哪些学校女生多?那一定是文科院校和艺术院校。
如果你将一家店开到一个放眼满是男生的学校里,这些男生再有钱都与你无关。
但是如果是开在艺术院校门口,不仅有很多女生,男生也多会来光顾。他们的骨子里文艺的气息就快泛滥成灾了,怎么可能会不在课余时间三五人来一杯呢?
3全日制学校>寄宿制学校
全日制学校是开放的,而寄宿制学校基本上是住宿的。他们揣在兜里的钱配比也是不一样的。
全日制学校的孩子就算一周只有10块钱零花钱,至少这10块钱他是可以无忧无虑地花的;而寄宿制学校的孩子,他们就算一周有100块钱生活费,他们也会先把活下去所必须的钱划出来,如果在周末尚有剩余的钱,才可能去消费自己所爱!而且有些寄宿制学校,学生是不让出校门的,一周只能出去一次,就是直接被校车拉回家。他们连光顾你的机会都不会有哦!这部分主要是针对奶茶店和甜品店,如果是开咖啡店,高中及以下都不建议,因为学生没有那么高的消费能力和那么多的休闲时间。
4靠近市中心的学校>大学城
不要想着大学城的人很多,就一定会生意很好。
大学城一般处于离市区比较偏远的区域。说得直白一些,就是这个城市的领导们将一块贫瘠空地划拉出来,盖几所倍儿大的学校,招一些学生进来,就是大学城了。
不得不承认大学城的年轻人很多很集中,但是他们一般会将自己的主要消费集中在周末,三五成群地结伴坐公交去市中心逛街,并且他们会在奶茶行业生意最旺的两个月可耻地选择离开——放暑假了~大学城会变成一座安静的空城,寒暑假你的店会一个客人也没有。
但是靠近市中心的学校就有所不同,不仅可以做一些平时的生意,而且就算在假期,也还可以做一些流动人群的生意,由于都是学校周边,租金也不会相差太多。
当然、如果你看到的位置是一个大学城最繁华的区域,而这个大学城的学生有达8万以上的人流基数,那开一家也不是什么问题。而且有的大学城不太适合单品价格较高的咖啡及酒吧,最多会成为学生偶尔光顾的地方。主要还是要了解周边大学学生的消费能力。
四.写字楼内
写字楼是咖啡消费人群最集中的场所,但有喝咖啡习惯的人多,而且也便于为楼内商务人士提供消费场地,因此很多想开咖啡店的人都将目光锁定在写字楼内。
但实际走访后发现,在写字楼内的咖啡店生存状况不那么乐观。经对比分析总结,我们得出以下结论:
经营状况良好的咖啡店至少具备一项以下特点:
1.店铺门脸朝外,这类店铺可以兼顾到路人的生意。
2.地理位置好,交通便利容易找。这样可以在写字楼工作人员不上班的周末组织兴趣活动,增加额外收入。
3.房租压力小,很多写字楼租金和政策不同,需要细致了解,并和相关负责人沟通。如果手里没有太多闲余资金,房租会影响你进入淡季后的周转。
4.写字楼实际办公人数多。有的写字楼刚建好不久或形成不了气候,那么再大也没用。而有的店铺选择抱大腿的方法,效果也不错,假设在去哪网、淘宝办公楼下开一家,流水应该可观。
5.竞争对手少的写字楼更容易存活下去。写字楼内总人数是基本不变的。竞争对手越多的环境下分流越多,压力越大。
6.提供简餐的店铺。餐品是刚性需求,到了饭点都要进食,那么提供简餐便大大增加了顾客进店点单的机率。
当然好的品质是一切店铺稳中求胜的前提,在做回头客生意的写字楼内尤为重要。只要品质好,楼层反倒显得毫不重要了。
五.犄角旮旯的胡同巷内
你的店铺足够独特吗?你的产品足够让人流连忘返吗?你的服务足够让人满意吗?你有足够的营销推广经验吗?你店周边有足够多的停车位吗?
如果你的回答都是肯定的,那么恭喜你找到了一个超具性价比的好地方!先以你的营销手段,吸引到一部分顾客,再让这些顾客帮你进行口碑宣传,超低的租金成本足够稳定的客源,也能让你在小角落中稳住脚跟!但是这需要相当实力的哦!否则你可能还会赔掉你的装修成本和工资成本!
做为非刚需的快消品,店铺产品可能需要成为一种承载,而实际上要更在店铺的功能性上下功夫,也就是作者在前面提到过的咖啡店分类。这样的店产品价格基本是相对较高的。它会有休闲的区域,可以供人上网、娱乐、聊天等。其实他们销售的并不是产品本身,那么这样的店铺一定要做到以下几点:环境好、功能多、带包间、有特色,目标人群针对性强,如果能有多个停车位,那就更是锦上添花了!
一般这样的店铺即使位置不是那么好,但还是会有人专门过来喝一杯,或谈谈事,或打打牌。一天只要有4桌,若每桌点2杯饮品1份点心为最低消费数,以15元一杯和20元点心计算,平均消费50元,那么200元中也会产生约80元毛利润,每个月3200元。再努力一把,每月做到5千也不是什么难事。而且稍偏的位置周边会比较安静舒适,也没有太大的竞争压力。这样的店更适合有一定经济条件的上班族、开一家店消磨消磨时光、交交朋友。
六.有特定配套需求的区域
影院内、游乐场、人流量大的广场和公园,都是开奶茶店和咖啡连锁不错的选择。
建议选择大型的影院和游乐场,由他们的人流量来带动你的客流。如果你进入一家影院,而这家影院自身都面临亏损的状况,那就不要进啦!
七.不建议进入的位置
如果是奶茶或甜品店,做为快消品,盈利靠的是销量,一杯奶茶平均卖5-8元,单杯价位并不算高。一杯利润除去原料、房租、水电、人员工资等各项费用,乐观计算大约是2元,不要随意听信加盟品牌跟你做的计算,以他们的计算法则,所有的店都会发财,而实际并不如此,他们中间忽略了很多额外费用。比如他们不会计算原料的损耗、其他各式各样的意外费用。如果按照2元的利润计算,你每个月要卖出1000杯,你才能赚到2千元,而且你前期的投入比如装修费得收回吧?投入的费用收回后开始计算的利润才是你真正赚到的。每个月要卖出1000杯,则意味着每天你需要卖出35杯,这其实是乐观的计算。如果一个月只赚2千元,还不如拾掇拾掇老老实实找份工作的了,干嘛还要费这心思!
如果你前期装修的投入为2万元,那么你要1年才能收回成本。实际上你如果是第一次开店而又没有经验丰富的人告诉你各种费用的支出。那么将要花费的会远超出你当初的预算。而据调查统计发现,每个新人开店都会或多或少超支。
所以这类店铺不建议的场所就比较多了:
1 人少的地方不解释。比如本来人就很少的地方,还未形成商业氛围的商场内。
2 社区内。即使是人多的大型社区,很多人都没有在家门口买奶茶的习惯,就算喜欢喝奶茶的人占小区人数的一半,他们也不会每天来买一杯带走。虽然这不是绝对,但会注定你的销量低得很稳定。
3 火车站汽车站,这里的人也相当密集除了进站的就是出站的。出站的人基本上出了站就开始坐车往目的地奔;而进站的人要不就是奔向候车厅,要不就是奔向肯德基——那里可以坐下慢慢等车。即使也有很多奶茶爱好者经过你店的时候来一杯带走,但是你要计算好你们那里车站门面的租金。
所以,在地点选择上,一定要通过现象看本质,不要被人流量的表象所蒙蔽哦!
第三节人和
一.注意你将来要面对的房东(商场管理部门)怎么样
不要以为拥有一个好的位置,便可以从此高枕无忧了哦!找一个好的房东,包括私人业主和管理公司,也是至关重要的!
如果你用心观察,你会发现总有那么一些门面在不断易主。看着位置也不错,甚至各种行业都进入过那间门面,别的店都好好地开着,就这间店总是在换老板,如果你接下的是这类门面,就还要多留心是不是这个房东有问题。
作者曾经有一位朋友就遭遇过一枚奇葩房东。那是一间很漂亮的门面,半圆形的落地玻璃间,楼上楼下,不需要转让费,租金也挺合适种,很多人在这里开过不同行业的店,但是都开不到一年就会关门,大家都认为是老板们不会做生意,都想不明白这么好的地方,怎么就开不下去呢?于是朋友觉得捡了个大便宜开心入驻,还将店铺豪装一番。半年过去,她的心血没有白费,生意一直蒸蒸日上,而当时周边的房租也都是大约在3万到5万之间,房东收取4万元房租也是属于中等价位。
但就在此时,房东就找过来,告诉她要涨房租。随行就市涨房租也合情合理,但是她是狮子大开口,一下子从一开始的4万涨到7万!
因为朋友装修花了不少钱,便跟房东进行了各种交涉,但房东一口咬死少于7万就得搬走。作者当时建议报警,让她依根据合同办事。但朋友说当初那么便宜租下她门面的其中一条约定是只签当年的合同,并且合同中规定,第二年到期不续租的话也不允许收取下一家转让费。到后来即使朋友主动妥协将租金加到5万,对方都不愿意,只好忍痛搬离。估计之前的店铺也都是这么悲惨落幕的吧!
接下来不到半个月,这家店又被顺利地租给了下一家做甜品,整个店拆了重新华丽丽。而之后两个月之后就转手给了一家奶茶店,奶茶店开了三个多月再度消失……
房东心里是怎么想的,我们不去追溯,但就朋友这惨痛的代价告诉大家,千万要跟房东签好至少三年的合同,并且要事先约定好房租的涨幅,否则房东随时都有权利让你走人,而你没有发言余地。所以不要为一时的诱惑而降低自己的门槛底线,有时候诱惑的背后就是华丽丽的大坑!
一般情况下商业区的租金涨幅是不超过15%的,每个城市或有不同。你要做到心中有数,比如一个店铺的年租金是10万,你就要算好第二年15%的涨幅就是11.5万。在这个范围内,如果你觉得你能hold住,但租无妨。而且涨跌之前要先跟周围的商家进行了解和沟通,其实在租之前,能跟周围的商家老板多聊聊这边房租情况,了解一下他们是否有租金压力,对你最终做出选择也是一个很好的参考!
如果你遇到一个拥有好多间门面房的房东,那么你要多加注意。首先,他们对市场行情把控得比较准确,其次他们见过的经历过的租客比较多,在谈价格的经验和技巧上都比较强,再次他们很多就是靠出租做为家庭的主要收入来源,他们对租金看得会比较重。
而如果一般是自己做生意的,然后顺便有一两间门面房出租,这样的房东一般是比较好说话的。因为他们自己也能体会到挣钱的不易,不会很过分地跟你要价,他们要的价格一般都是跟着周围门面租金走的。而且会更容易讲价。
一些简单的小办法可以有助于了解房东。比如你可以以装修耽误时间为理由,跟房东提出宽限几天计算房租。如果这个房东很在乎天数,那么他可能是比较计较的人。不是说这样的门面一定不要租,而是跟他们打交道的时候尽可能地将协议完善再完善!而如果你很幸运,租到了好的门面又是很好讲话的房东,别忘了逢年过节送点小礼表达谢意。而这些小方法也不是绝对的,需要你在与对方打交道的时候多运动你的脑子,保护好口袋里的银子。
还有可能你会遇到只跟你一年一签的房东。
这样的门面最好不要租。既然租下来就要做好长期做下去的打算,可以签个三五年,房租一年一交也没什么问题。但是只签一年,太没有保障。
作者还有一位想开奶茶店的朋友,就遇到过这样的情况。
她看中的位置非常好,房租每月3500元,转让费也只要3万5,上家是做手抓饼和饭团的,生意也很不错。对方不想做的原因是说自己每天要很早就起来准备米饭等各种食材太辛苦。当时双方都谈得差不多了,转让费也压到了3万元,最后请房东过来谈的时候,房东要将房租涨至5千元/月。朋友觉得5千元元也在自己承受范围内,但还是免不了继续讨价还价了一番。在还价的过程中,房东无意中说:“你自己看吧,不租也没关系,他这个饭团到期了我自己接着做也能赚钱”。当时朋友就警惕了。
试想,如果是一年一签,然后到期滥涨房租或直接收回,朋友拿不回转让费不说,房东自己接着她辛辛苦苦打下的基础啥也不需要动就能开工,自己岂不是白干一年?
最终她没有租下这间门面,果然房租到期的时候,上一家没有转出去自动离开,这个房东坐收渔利,自己当起了这个饭团店的老板……
相对而言,管理公司的收费会更加公平,但不代表合理,管理公司一般收费都会比较高。他们会根据市场行情对租金进行整体的调控,来维持这个商圈的商业平衡性和稳定性,为了留住商户,收取更多的租金,管理公司也会不遗余力帮商家做各种宣传推广活动,带动人气,这方面来说还是很不错的!而一旦商业氛围形成了,那坐地起价也是分分钟的事儿了,接下来能不能留住顾客、发展更多的顾客了就是各凭实力了。
二. 出让方的话:
在租这间门面需要面对转让上家的时候,请打起十二分精神,去辨别他们的话是真的还是假的,是实际的还是夸大的。不要随意听信上家的话,因为他们已经做好了撤离的打算且目的只有一个:就是尽快找到下一家,早一天找到下家,能为他多省一天的房租,最好是能找到一个不懂行情的土豪,能把这间门面尽量多转点钱。因此他们会跟你说到这边的人是如何如何多,房东是如何如何好,极尽溢美之词,而当你问到对方为什么这么好的门面为啥自己不做的时候,他永远不会告诉你是因为房租要涨了或者生意不好做,只会告诉你,家里老婆要生孩子啦,孩子要出国念书啦等等各种与店铺本身经营无关的理由。反正将来双方再次见面的可能性可能为零。
所以可以要求看一下对方的营业情况,或者向邻铺多询问打听。
三 .别忘了身边的朋友
不要怕麻烦身边的朋友,虽然朋友不会像你自己那么认真用心地去寻找各种门面出租和转让的资讯,但是毕竟多一份观察多一些思考,总能超过你一个人独自寻找。而且有的很抢手的黄金位置,根本轮不到你去看一些广告就已经被他身边的朋友介绍给别的有需要的人了,这也是为什么你总是看不到步行街上会有哪家贴出“出租转让”的广告。所以在需要大量资讯的时候,可以托朋友帮忙留意,可能一些好机缘就在一个不经意间,有哪个朋友的朋友刚好有这方面的资源,那就是你赚到的!
最后要提醒一句:做生意不要盲目跟风,不要以为别人在这里开店能赚钱,你跟着后面做也能赚到钱。有时候一个区域只足够容纳一家店盈利,两家店一开,僧多粥少,只会大家都吃不饱。而且那家店开在那里是不是在盈利,你并不了解,也许只是看到了它表面的风光。所以还是多看多问多判断,少凭自己的主观臆断,就一定能找到自己心仪又合适的铺面。

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